2022년 부동산 정책변화, 조정대상지역 해제에 따른 이점

■ 제자리를 찾아가는 부동산 정책

금리인상으로 서울, 수도권 중심의 부동산 과열이 식고 부동산 매매 가격이 하락하기 시작했고, 부동산 가격의 지지선으로 볼 수 있는 전세가마저도 하락하고 있습니다. 이러한 상황에서 정부는 22.11.14자로 추가적으로 조정대상지역 해제를 발표하였고 서울과 경기 4곳(과천, 성남(분당, 수정), 하남, 광명)을 제외하고는 규제지역에서 해제되었습니다. 단계별로 복잡했던 부동산 정책이 하나,둘씩 제자리를 찾아가고 있습니다. 부동산 투자에 있어서 알아두어야 할 규제지역 지정 효과와 규제 해제에 따른 이점을 정리해 보았습니다.

■ 규제지역 지정에 따른 불이익

조정대상지역에 포함될 경우, ① LTV 50% DTI 50% 한도로 대출조건이 악화되고, ② 2주택자 이상시 취득세 중과(8~12%)되고, ③ 다주택자는 양도소득세 중과(2주택 +20%, 3주택 +30%)되며, 장기보유 특별공제가 배제되고, ④2주택이 이상자는 종부세 추가 과세되고 ⑤1주택자 비과세 요건으로 2년 거주의무 부과, 일시적 2주택 비과세 특례는 중복보유기간 2년 이내 적용이 됩니다. 그 외로는 주택 분양권 전매제한(최대 3년), 주택 취득시 자금 조달 및 입주계획 신고의무 등 제한이 있습니다.

정부-규제지역 지정 효과

■ 규제지역 해제에 따른 이점

조정대상지역 해제시 어떤 이점이 있는지 정리해보면, 첫째로 조정대상 지역 2주택자는 취득세율 8%가 적용되었지만 해제 시에는 2주택자는 종전대로 1-3%의 취득세율이 적용받습니다.
수도권 대부분이 조정대상 지역이었고, 규제지역 2주택 취득시 8%의 높은 취득세 문턱이 있었지만 경기도 내 대부분 지역 이 해제되면서 2주택 취득도 고려해 볼 수 있게 되었습니다.

구 분	조정대상지역 취득세	규제지역 외 취득세
2주택자	8%	1-3%
3주택자	12%	8%

둘째로는 양도세 비과세 관련하여 1주택자의 거주요건이 불필요합니다. 조정대상지역에서는 1주택자가 2년 보유 및 거주의무를 충족하여야 비과세 혜택을 적용받았지만, 해제로 인하여 2년 거주 의무가 사라지게 되었습니다. 단, 취득시에 조정대상지역에 포함되었다면 2년 거주 의무를 충족해야 합니다. "취득일 현재"로 판단하기 때문에 유의해야 할 부분입니다. 취득일 기준으로 조정대상지역에 포함인지 아닌지가 꼬리표처럼 따라다닙니다.

또한 조정지역내에서 일시적 2주택 비과세 특례요건(조정+조정)을 충족하려면 중복보유기간 2년내에 첫번째 주택을 양도하여야 하지만 "조정 + 비조정"인 경우에는 중복 보유기간 3년내 첫번째 주택 매도시에는 일시적 2주택 비과세 특례를 적용 받을수 있습니다.
※일시적 2주택 비과세 특례 요건(규제지역 외)
1주택 취득 후 1년 이상이 지난 후에 2번째 주택을 취득하고 첫 번째 주택을 3년 이내 매도(중복 보유기간 3년 내) 해야 합니다. 단, 첫 번째 주택의 양도시점에서 보유기간 2년을 충족하여야 합니다. (1주택자의 비과세 요건은 충족해야 함)

셋째로는 다주택자(2주택 이상)가 조정대상지역에서 매도시, 양도세가 중과(2주택 20% 가산, 3주택 30% 가산)되고 장기보유 특별공제가 배제되었지만 규제지역에서 해제된 이후에 주택을 매도한다면 다주택자 양도세 중과가 적용되지 않고 장기보유 특별공제도 다시 적용받을 수 있습니다.

넷째로는 조정대상지역 2주택 이상자*는 종부세가 중과되는데 종부세 과세기준일(6월 1일)로 주택수 및 조정대상 지역 포함 여부를 따지기 때문에 규제 해제 시 종부세 중과에서 벗어날 수 있습니다. 참고로 종부세 과세시 주택수는 세대 전체 보유주택수가 아닌 개인별 보유 주택수로 산정합니다.

 

※종합부동산세제상 중과세율을 적용하는 다주택자의 범위가 조정대상지역 여부와 상관없이 3주택 이상으로 변경될 예정입니다. 3주택 이상을 보유하더라도 합산공시가액이 12억원을 넘지 않으면 중과세율을 적용하지 않습니다. 일반세율(0.5~2.7%)이 적용됩니다.

다섯째로는, 비규제 지역은 LTV가 70%, DTI 60%로 확대되어 주택담보대출 한도가 확대됩니다. 조정대상지역 내 1주택자가 신규 주택을 취득할 경우 기존주택 처분 조건으로 대출을 받아야 하지만 비규제 지역은 위의 처분 조건이 따로 없습니다.

■마치며 (금리 임계치 도달)

2022년 부동산 정책 변화와 조정지역 대상 해제가 가지는 의미에 대해서 알아보았습니다. 미국은 기준금리 인상을 지속하고 있으며 우리나라에서도 환율 안정을 위해서 1% 이내로 금리격차를 유지하고 있어 금리인상(현재 기준금리 3.25%)을 단행하고 있습니다. 일반적인 상황에서는 외화유출을 막기 위해서 우리나라 금리가 미국 금리보다 조금 더 높게 유지하고 있었으나 미국의 가파른 금리인상으로 현재 금리는 역전되었고 격차를 유지하고 있는 상황입니다.
우리나라 기준 금리가 3%를 넘어서면서 급매물이 늘어나고 있고 전반적으로 부동산 가격이 내려가고 있어 투자 관점에서는 어려운 시기가 이어지고 있습니다.
지난달부터 미국의 소비자 물가지수 상승폭이 둔화되고 있으며 정부 부채를 감안하였을 때 최종 금리는 4% 후반에서 5% 초반을 예상하고 있으므로 내년에는 미국 금리가 정점을 찍을 가능성이 높아지고 있습니다. 2023년의 금리 변화와 주택시장 가격의 변곡점을 주목해야 할 것입니다.

출처: 네이버

■참고사항- 2022년 부동산 주요 정책 변화

2022년 부동산 주요 정책 변화로는 ①규제지역 LTV50% 단일화, ②15억 초과 아파트에 주택담보대출 허용, ③서민 실수요자 대출한도 확대, 규제지역 내 LTV우대 20% 적용, ④DSR(7월부터) 총대출 1억원 초과로 규제 강화, ⑤임대사업자의 임대보증금에 대한 보증가입 의무 부과,⑥ 저소득 무주택 청년에게 월세 최대 20만 원 지원 등이 있었습니다.